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合資買房避爭議 契約加註+預告登記
記者朱語蕎/專題報導、攝影 物價指數連年上升,薪水卻沒增加,買房難度越來越高,口袋不夠深的民眾,除了善用理財工具、找尋最優房貸專案外,不少人會選擇與親朋好友集資買房,尤其是夫妻或情侶,但合資購屋「眉角」不少,牽扯到金錢和稅賦問題,專家建議在契約裡加註清楚,並到戶政機關預告登記,以防日後糾紛。 合資買房可減輕自備款壓力,後期繳納利息也有人分擔,在房價高漲年代,想投資或自住房產,不失為一考慮方案,但合資買房涉及到雙方權益,不得不多加留心。 可合議登記共同持有 台灣房屋法務專員游璿樺表示,合資買房可分為夫妻、朋友和情侶兩大類,若是夫妻合資買房,建議可申請合議登記為共同持有,賣出房屋時需雙方當事人同意才可執行,避免一方私自售屋,在銀行貸款部分,可推舉其中一人做為設定義務人,以信用條件佳的一方為優先。 若是朋友或情侶間合資買房,在銀行認定上,為非自住需求,因此貸款成數低,利率也比自住者高,游璿樺表示,對銀行而言,朋友或情侶間合資購屋,是兩個單獨的自然人,所以無法貸得較高成數,在登記上,可共同登記持有,建議委請代書或自行到戶政機關做預告登記,保障雙方權利。
. . 出資比例 務必確認記載 信義房屋法務部執行協理劉韋德表示,合資購屋最重要是出資比例確認,雙方自備款各出多少、仲介費、稅費、持有到賣出期間費用等,比例如何分配,要清楚記載在契約中,以共同名義去設定標的物產權,依照出資比例持分。另外實務上常見購屋後,發現屋況有問題,例如:漏水、海沙屋、輻射屋等,該由誰負責處理,也要清楚歸責。 登記名義人部分,一般來說,房屋所有權人就是連帶債務人,劉韋德表示,假設有甲方為登記名義人,建議房屋權狀可由乙方保管,以防止甲方擅自賣屋。 夫妻合資購屋十分常見,但若所有權人和借貸人不同,在稅賦上就有差異,依據財政部規定,登記為納稅義務人配偶所有的自用住宅,不論誰出資或借貸,若所有權人不同時,就需合併申報所得稅,才可將借貸利息列舉扣除減稅額,否則都無法適用利息支出列舉扣除額減稅。 售屋時間與金額先達共識 除了節稅部分,房屋每年都需繳納房屋稅和地價稅,售出後還得繳交房屋交易所得稅,劉韋德表示,買賣房屋中間的各項費用,都要仔細釐清,賣出房屋後需扣掉相關稅費、仲介費,餘額才均分給合資人,均分比例也要事先協調好,而每人產生的現金所得,之後還得再申報所得稅,此外,若2年內移轉房屋,需負擔10~15%的奢侈稅,若以贈與方式移轉,則需繳交贈與稅,因此雙方對於售屋金額與售出時機須有共識,以免多繳許多稅費。